Le titulaire du droit de préemption ne peut pas contester ou réduire la commission de l'agence immobilière

La prestation de l’agent immobilier chargé de trouver un acquéreur est finalisée lorsque le compromis de vente est signé et les conditions de la rémunération de l’agent immobilier sont évidemment rappelée dans le compromis de vente.

Il appartient ensuite au vendeur de purger les éventuels droits de préemption et notamment le droit de préemption urbain des personnes publiques (commune, établissement public territorial, établissement public foncier…) en déposant, en mairie, une déclaration d’intention d’aliéner qui précise les conditions de la vente projetée (article L 213‑2 du code de l’urbanisme).

L’exercice du droit de préemption urbain substitue l’organisme qui exerce son droit de préemption à l’acquéreur évincé et, en conséquence, la rémunération de l’agent immobilier intermédiaire de la vente doit être prise en charge par l’organisme qui préempte en plus du prix de préemption (cour de cassation, 1ère ch civ, 24 janvier 2006, n°02‑18746 ; cour de cassation, 3e ch civ, 26 septembre 2007, n°06‑17337). avocat préemption

Si le propriétaire vendeur n’est pas d’accord sur les conditions financières proposées dans la décision de préemption, le titulaire du droit de préemption doit saisir le juge de l’expropriation pour qu’il fixe le prix de préemption selon les règles du code de l’expropriation (article R 213‑11 du code de l’urbanisme).

Cette procédure en fixation du prix de préemption ne concerne que deux parties : le titulaire du droit de préemption et le propriétaire vendeur du bien immobilier.

Cependant, il arrive que le titulaire du droit de préemption profite de cette procédure devant le juge de l’expropriation pour contester les conditions financières de la vente et notamment la commission de l’agence immobilière intermédiaire de la vente.

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C’est à cette occasion que, par un arrêt du 14 décembre 2017 (c. cass, 3e ch civ, 14 décembre 2017, n°16‑20150), la cour de cassation a clairement pu rappeler les principes dans une affaire où un établissement public foncier (EPF) délégataire du droit de préemption avait saisi le juge de l’expropriation pour fixer le prix de parcelles situées dans une zone d’aménagement différé (ZAD).

L’établissement public foncier contestait le principe même de la commission d’agence immobilière au titre de son intervention dans les négociations qui avaient abouti à la conclusion d’une promesse de vente, en lui reprochant de ne pas avoir accompli de prestation véritable. avocat préemption

► le titulaire du droit de préemption urbain ne peut pas demander au juge de l’expropriation de réduire ou supprimer la commission de l’agent immobilier

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Constatant que la commission d’agence était bien rappelée dans la déclaration d’intention d’aliéner, la cour de cassation rappelle sèchement à l’établissement public foncier qu’il ne peut pas contester le principe de la rémunération de l’agent immobilier, ni même tenter d’en faire réduire le montant : Gilles CAILLET avocat

« Attendu que l’EPFL fait grief à l’arrêt de le renvoyer à mieux se pourvoir s’agissant de sa demande tendant à faire dire qu’il n’est pas tenu au paiement de la commission de l’agence immobilière, dès lors que celle‑ci n’a accompli aucune prestation véritable…avocat spécialiste 

Mais attendu que le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui‑ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; avocat spécialiste droit de préemption

Qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ; avocat spécialiste du droit de préemption urbain
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; »   (c. cass, 3e ch civ, 14 décembre 2017, n°16‑20150)

Ainsi, le titulaire du droit de préemption urbain ne peut pas demander au juge de l’expropriation de réduire ou supprimer la commission de l’agent immobilier, même en invoquant des fautes que celui‑ci aurait commises dans l’exécution de sa mission.